手握9個(gè)商鋪6年資產(chǎn)翻10倍

　還在糾結(jié)主城區(qū)的哪個(gè)商鋪增值能力更強(qiáng)嗎？重慶有個(gè)“專(zhuān)業(yè)哥”，當(dāng)大家都一頭扎進(jìn)住宅、商鋪和寫(xiě)字樓里炒得個(gè)“頭破血流”一身傷痕的時(shí)候，他悄無(wú)聲息選擇了樓市里一個(gè)“非主流”的產(chǎn)品投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)鋪面，而且沒(méi)有一個(gè)在核心商圈。與其他樓市產(chǎn)品動(dòng)輒20多萬(wàn)的首付比，“專(zhuān)業(yè)哥”走的是一條首付無(wú)壓力、增值高的路線，經(jīng)過(guò)一系列“資本運(yùn)作”，6年間，35萬(wàn)本金一下子變成了350萬(wàn)。如果你覺(jué)得投資商圈門(mén)面資金門(mén)檻高了，咱小老百姓玩不起，不妨看看總價(jià)較低的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，這里面可是大有名堂。不過(guò)要記得，想走“專(zhuān)業(yè)哥”一樣的掘金路，可能你會(huì)經(jīng)常跑區(qū)縣去考察。

　　“專(zhuān)業(yè)哥”的投資傳奇

　　買(mǎi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪

　　6年資產(chǎn)翻10倍

　　“專(zhuān)業(yè)哥”姓趙，今年47歲，在當(dāng)“專(zhuān)業(yè)哥”前，曾是一名摩托車(chē)配件批發(fā)商。2006年的時(shí)候，他將自己的積蓄，大約35萬(wàn)元，在渝州五金機(jī)電城買(mǎi)了一個(gè)商鋪，“在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)里買(mǎi)商鋪，有利潤(rùn)，好轉(zhuǎn)手�！庇谑撬�說(shuō)服了妻子和家人，很快轉(zhuǎn)讓了自己的批發(fā)門(mén)店，獲得一大筆現(xiàn)金，開(kāi)始專(zhuān)職投資門(mén)面。

　　而現(xiàn)在，他無(wú)疑非常成功，六年時(shí)間資產(chǎn)翻了近10倍，他說(shuō)這有一半功勞歸妻子：若不是她當(dāng)初支持，自己可能還在賣(mài)摩配，而且生意或許更糟糕。

　　“專(zhuān)業(yè)哥”六年期間買(mǎi)進(jìn)門(mén)面20個(gè)，他看鋪的特點(diǎn)是：沒(méi)有一個(gè)在繁華商圈，而且買(mǎi)鋪時(shí)也不看地段，不管是否臨街，因?yàn)樗�買(mǎi)的全是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，很多都在遠(yuǎn)郊或者區(qū)縣，比如鋼材市場(chǎng)、化工市場(chǎng)、五金機(jī)電市場(chǎng)等都有他的投資身影。

　　陳馳，重慶赫乾實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān)，從事專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)已有近10年經(jīng)驗(yàn)。他認(rèn)為，“專(zhuān)業(yè)哥”2006年買(mǎi)入的渝州五金機(jī)電城當(dāng)時(shí)單價(jià)不到1萬(wàn)元，如今該市場(chǎng)最高的單價(jià)超過(guò)12萬(wàn)元，最便宜的也不低于5萬(wàn)元，增值速度遠(yuǎn)比其他樓市產(chǎn)品快。

　　今年10月份，“專(zhuān)業(yè)哥”去了一趟榮昌，這是他第二次去一個(gè)名叫五洲國(guó)際商貿(mào)城的項(xiàng)目考察，并且出手買(mǎi)下了6個(gè)商鋪，均價(jià)6000元/左右，總共花了210多萬(wàn)元�！拔疫@200多萬(wàn)如果在主城商圈買(mǎi)商鋪，可能買(mǎi)不到70�！彼�說(shuō)，加上剛買(mǎi)的6個(gè)，目前他在手的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪有9個(gè)，其余3個(gè)均為2010年購(gòu)入，目前價(jià)格已經(jīng)翻了近3倍。

　　“專(zhuān)業(yè)哥”的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

　　投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，商戶(hù)和“專(zhuān)業(yè)哥”比的是速度

　　投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，“專(zhuān)業(yè)哥”們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，主要是商戶(hù)。幾乎每一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商鋪，都是四成“專(zhuān)業(yè)哥”們和六成商戶(hù)之間的PK戰(zhàn)。對(duì)于商戶(hù)，“專(zhuān)業(yè)哥”們是又愛(ài)又恨。

　　愛(ài)的是商戶(hù)多了，鋪面才升值快�！百I(mǎi)的時(shí)候和周邊的人聊一聊，如果10個(gè)買(mǎi)鋪的，有6個(gè)都是準(zhǔn)備自己在里面自營(yíng)，那么你就趕緊買(mǎi)。而在傳統(tǒng)的商圈里，買(mǎi)鋪的，10個(gè)里面未必找得出1個(gè)想自營(yíng)的�！薄皩�(zhuān)業(yè)哥”說(shuō)，對(duì)于一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，商家購(gòu)買(mǎi)情況甚至可稱(chēng)得上是投資的一個(gè)重要參考因素。很多投資者看中某個(gè)項(xiàng)目，就是沖著商家大量購(gòu)買(mǎi)的這個(gè)現(xiàn)象來(lái)的，“無(wú)論是鋼材、化工，還是家具建材，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商家一般都是抱團(tuán)發(fā)展，他們就像蜜蜂一樣，走到哪里，哪里就熱鬧，市場(chǎng)熱鬧了，升值潛力就大了。”

　　恨的是商戶(hù)往往動(dòng)作神速，往往風(fēng)卷殘?jiān)频亍俺浴毕滤�有商鋪，一點(diǎn)“殘羹”都不留給專(zhuān)業(yè)投資者�！斑@種搶得快的商鋪，今后的增值速度可以用"恐怖"來(lái)形容了�！�

　　最近的一個(gè)案例中，“專(zhuān)業(yè)哥”們就失手了。在西彭的邦鑫鋼材市場(chǎng)一期首批推出的200多個(gè)商鋪，全部被商家搶購(gòu)。雖說(shuō)引來(lái)了不少投資者，但是商家下手更快。

　　老頂坡汽配的商家田先生就“阻擊”了一把“專(zhuān)業(yè)哥”們。他前不久在白市驛九州汽摩城買(mǎi)了兩個(gè)商鋪。田說(shuō)，一個(gè)商鋪?zhàn)誀I(yíng)，另一個(gè)出租，月租金大概50元/，每月雖然只有2000多元，但他對(duì)商鋪的升值潛力非常有信心，“倘若不買(mǎi)下來(lái)，到時(shí)候又從那些投資客手里租，那生意就太被動(dòng)了�！�
業(yè)內(nèi)觀察

　　外遷帶來(lái)商機(jī)

　　今年有20個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)面市

　　在住宅投資受限，商業(yè)綜合體投資資金門(mén)檻較高的情況下，投資者其實(shí)可以像“專(zhuān)業(yè)哥”一樣，去選擇投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪。記者了解到，今年重慶推出大大小小專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有20個(gè)左右，專(zhuān)業(yè)人士分析，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)投資火熱，一是與目前城市綜合體投資資金門(mén)檻較高有關(guān)，其次是大多數(shù)經(jīng)過(guò)升級(jí)換代后的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)前景廣闊，讓不少投資者看到了預(yù)期回報(bào)。

　　據(jù)記者了解，重慶市《十二五發(fā)展規(guī)劃》中制定了建成長(zhǎng)江上游地區(qū)商貿(mào)物流中心的目標(biāo)，隨著諸如朝天門(mén)市場(chǎng)、盤(pán)溪市場(chǎng)等分布在主城的一大批專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)外遷，二環(huán)外將建設(shè)重慶主城最大的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)聚集地，涵蓋筆記本電腦、汽車(chē)摩托車(chē)、能源、機(jī)電化工、金屬材料、農(nóng)產(chǎn)品等專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)�，F(xiàn)在，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是投資者，都在關(guān)注這種專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，其正處于投資熱潮期。

　　去年8月，市政府選定了南岸茶園新區(qū)迎龍鎮(zhèn)作為朝天門(mén)批發(fā)市場(chǎng)新址，新市場(chǎng)總建筑面積超過(guò)300萬(wàn)平方米，商鋪總量將達(dá)到3萬(wàn)個(gè)，已經(jīng)成為眾多批發(fā)商家和投資者爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。

　　毋振華，這個(gè)兩年前來(lái)到重慶的浙江人，主要使命就是在渝西地區(qū)打造一個(gè)100萬(wàn)方的綜合交易市場(chǎng)，他說(shuō)，一期推出的一千多套商鋪，已經(jīng)銷(xiāo)售殆盡，商家簽約入駐也近80%，預(yù)計(jì)明年上半年便會(huì)開(kāi)業(yè)。

　　上月底，總投資30億元、規(guī)劃用地面積866畝的重慶和潤(rùn)國(guó)際汽摩城近日正式落戶(hù)江津雙福新區(qū)。該項(xiàng)目建成后，將成為集汽摩配件交易、倉(cāng)儲(chǔ)物流為一體的綜合交易市場(chǎng)，可容納商戶(hù)3000余家。

　　新朝天門(mén)市場(chǎng)、五洲國(guó)際商貿(mào)城、和潤(rùn)國(guó)際汽摩城……這只是近段時(shí)間重慶專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)投資熱潮的一個(gè)縮影。今年初以來(lái)，白市驛、西彭、江津、榮昌、南川、渝北、墊江等主城及周邊，在建、在售的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)超過(guò)20個(gè)，“雖然沒(méi)有準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，估計(jì)也有七八百萬(wàn)方�！敝性�地產(chǎn)重慶公司一位人士說(shuō)，金科等實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商也在涉足這個(gè)領(lǐng)域。

　　業(yè)內(nèi)提醒

　　投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)

　　這些因素不得不考慮

　　投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)雖然資金門(mén)檻相對(duì)較低，但投資者則需要做大量的功課，傳統(tǒng)的“臨街旺鋪”對(duì)于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，價(jià)值就不是那么明顯，記者采訪多位開(kāi)發(fā)商、投資者、市場(chǎng)商家之后，大致歸納以下幾點(diǎn)，僅供投資者參考。

　　1 看政府產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。項(xiàng)目區(qū)域是否是政府規(guī)劃的商貿(mào)物流板塊，以邦鑫鋼材市場(chǎng)為例，項(xiàng)目所在是西彭黃磏港區(qū)，是政府規(guī)劃的以有色金屬、廢舊、黑色金屬類(lèi)散貨物流為重點(diǎn)的區(qū)域。

　　2 看基礎(chǔ)設(shè)施投入。光有規(guī)劃沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施投入，市場(chǎng)就難以成活，以新朝天門(mén)市場(chǎng)為例，迎龍鎮(zhèn)如今生活配套、交通配套都已發(fā)展起來(lái)。

　　3 看物流條件。主城專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)外遷主要因素之一就是受困于物流條件，投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一定要判斷項(xiàng)目離鐵路、公路港口的距離，這決定該市場(chǎng)能否發(fā)展壯大。以白市驛多個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為例，均臨近鐵路物流基地，以團(tuán)結(jié)村、西永渝新歐鐵路港為主。

　　4 看產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪，不再看周邊居民消費(fèi)能力，人均收入水平等，而是要看相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況。

　　5 看項(xiàng)目是否有專(zhuān)業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)劃。對(duì)于以批發(fā)為主的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，倉(cāng)庫(kù)的重要性甚至不亞于門(mén)面本身，以五洲國(guó)際商貿(mào)城為例，其二期工程是倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目。

　　6 看商家購(gòu)買(mǎi)情況。這一點(diǎn)前文中已經(jīng)提到，購(gòu)買(mǎi)之前一定要找商家朋友打聽(tīng)，他們是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的直接經(jīng)營(yíng)者，聽(tīng)聽(tīng)他們對(duì)項(xiàng)目的看法，會(huì)很有價(jià)值。

　　7 看價(jià)格水平。不但要比較其周邊物業(yè)的價(jià)格，還要對(duì)比同等區(qū)位類(lèi)似項(xiàng)目的價(jià)格。

　　投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪與投資一般商鋪收益對(duì)比

　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪單價(jià)

　　5000~12000元/

　　一般商鋪單價(jià)

　　2萬(wàn)~10萬(wàn)元/

　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪面積區(qū)間

　　30~60

　　一般商鋪面積區(qū)間

　　10~300

　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪投資總價(jià)

　　50萬(wàn)左右

　　一般商鋪投資總價(jià)

　　150萬(wàn)左右

　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪?zhàn)饨饏^(qū)間

　　8~150元 /

　　一般商鋪?zhàn)饨饏^(qū)間

　　300元/

　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)率

　　5%~10%

　　一般商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)率

　　8%~12%

　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪年化收益率

　　8%

　　一般商鋪年化收益率

　　8%

　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪接手者

　　商戶(hù)

　　一般商鋪接手者

　　投資者 商戶(hù)（少）