沈陽(yáng)投資者青睞返租小商鋪 返租回報(bào)率讓人動(dòng)心

    “投資商鋪是金”、“一鋪養(yǎng)三代”……
    越來(lái)越“響亮”的宣傳口號(hào)，讓人們認(rèn)為商鋪投資迎來(lái)了黃金時(shí)代。隨著投資理念的日趨成熟，商鋪受到了越來(lái)越多投資者的關(guān)注。
    小商鋪成為投資者的寵兒
    本報(bào)在7月中旬舉辦的“2009中國(guó)東北商業(yè)地產(chǎn)投資交易會(huì)”雖已落幕，但由此掀起的商鋪投資熱卻像漣漪一般蔓延開(kāi)來(lái)，尤其是小商鋪成為了投資者的“香餑餑”。
    大發(fā)廣場(chǎng)的銷(xiāo)售經(jīng)理馬宏馳告訴記者，項(xiàng)目中20平方米以下的商鋪占到90%以上，“現(xiàn)在已經(jīng)有近700名客戶誠(chéng)意登記�！�
    “在剛剛結(jié)束的商業(yè)地產(chǎn)展中，實(shí)際到訪客戶300余組，意向客戶100余組，成交30余套�！鄙蜿�(yáng)國(guó)際紡織服裝城的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
    這種情況同樣發(fā)生在沈城其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中。沈陽(yáng)溫州城B區(qū)推出的1400多個(gè)小商鋪，已出售90%。
    7月末，記者來(lái)到地一大道售樓處。在記者停留的十分鐘時(shí)間里，就有15組客戶前來(lái)咨詢商鋪。同時(shí)記者發(fā)現(xiàn)，前來(lái)選鋪的投資者大都以年輕人和小家庭為主。
    為何？返租回報(bào)率讓投資者動(dòng)心
    究竟是何原因，讓小商鋪在這炎熱的夏季里持續(xù)火熱？
    從事多年商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的撫順浙商商貿(mào)城營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)陳凱認(rèn)為，“返租銷(xiāo)售”是其中的關(guān)鍵。
    “商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)手法主要有兩種，經(jīng)營(yíng)式和產(chǎn)權(quán)式。產(chǎn)權(quán)式商鋪也稱(chēng)為‘返租銷(xiāo)售’，市場(chǎng)上一般采用返租形式收回商鋪一定期限的經(jīng)營(yíng)權(quán)，給予投資者一定比例的租金回報(bào)�！标悇P說(shuō)。
    “我所投資的商鋪都是開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)管理、經(jīng)營(yíng)，我每年收取返租金，等待幾年后收回成本�！眲偨涣擞喗鸬膭⒋禾m給記者算了一筆賬，10萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)的商鋪，每年最低返還總鋪款的8%，10年便是8萬(wàn)元，12年左右的時(shí)間就能收回成本�！�
    “返租銷(xiāo)售”是商業(yè)地產(chǎn)中的一種營(yíng)銷(xiāo)方式，這種方式的優(yōu)點(diǎn)是買(mǎi)家投資門(mén)檻較低，獲利穩(wěn)定。
    “在市場(chǎng)啟動(dòng)初期，由營(yíng)運(yùn)管理商向業(yè)主支付租金回報(bào)，使業(yè)主回避了市場(chǎng)形成初期的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，營(yíng)運(yùn)管理商具備對(duì)物業(yè)進(jìn)行規(guī)范管理的能力，可以確保物業(yè)出租期間的安全及業(yè)主的各項(xiàng)利益。”沈陽(yáng)國(guó)際紡織服裝城的相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為。
    小提醒：投資小商鋪也要多個(gè)心眼
    雖然小商鋪“優(yōu)點(diǎn)多多”，但消費(fèi)者在投資小商鋪時(shí)也要擦亮雙眼。
    “投資者在委托經(jīng)營(yíng)合同長(zhǎng)達(dá)10~20年運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，商業(yè)管理公司無(wú)力承擔(dān)租金回報(bào)，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無(wú)收�！标悇P認(rèn)為。
    陳凱給記者算了這樣一筆賬。例如，一處原本應(yīng)該銷(xiāo)售1萬(wàn)元／平方米的商鋪，開(kāi)發(fā)商將售價(jià)提高到2萬(wàn)元／平方米，盡管其承諾10年每年包租，年收益8%，但實(shí)際的收益又是多少呢？假設(shè)10年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值，也不計(jì)算投資者的利息損失和各種稅費(fèi)，10年后，投資者雖然承租收益為80%(每年8%×10年)，但投資者的實(shí)際房產(chǎn)收益卻為-50%（因?yàn)橥顿Y者用于購(gòu)買(mǎi)商鋪的實(shí)際支出費(fèi)用，比商鋪本身的實(shí)際價(jià)值高出了一倍），投資者的實(shí)際年收益也只有(80%-50%)／10＝3%，這樣的收益，只比銀行存款的利率高出一點(diǎn)。
    “更大的風(fēng)險(xiǎn)是，三五年內(nèi)該項(xiàng)目一旦銷(xiāo)售完成，開(kāi)發(fā)商即可以套現(xiàn)出局，承租商背著巨大的租金成本，是否能夠保證經(jīng)營(yíng)10年？誰(shuí)來(lái)保證隨后承擔(dān)包租合同的承租商有足夠的支付能力和信譽(yù)？這其中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，投資者的美夢(mèng)都將化為泡影�！睆氖露嗄晟啼佂顿Y的孫偉這樣認(rèn)為。
    遼寧同方律師事務(wù)所律師常斌認(rèn)為，在“返租銷(xiāo)售”經(jīng)營(yíng)模式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商鋪分割成若干個(gè)小的店面逐個(gè)出讓?zhuān)�這樣一來(lái)，各個(gè)買(mǎi)家無(wú)法獲得完全的物權(quán)。若干年后產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生變更、買(mǎi)家能否按期取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)許諾的租金、法律是否認(rèn)可這種權(quán)利等等，都將成為直接影響投資者利益的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，因此存在無(wú)法真正享有使用權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)。（楊孟渝）
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    “返租商鋪”的由來(lái)
    “返租商鋪”在上世紀(jì)90年代中期興起于廣州、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市，隨后流傳全國(guó)。
    為降低投資門(mén)檻，返租型商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)往往被分割得極小。這樣能使更多的投資者進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)投資行列。
    由于投資門(mén)檻低，當(dāng)時(shí)眾多炒家瘋炒樓花，許多房地產(chǎn)商在樓盤(pán)未竣工前就卷款而逃，在全國(guó)造成了許多爛尾樓。
    因此，這種營(yíng)銷(xiāo)方式出臺(tái)不久就遭到建設(shè)部明令禁止。建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理辦法》明確規(guī)定：2001年6月1日后，不得以返本銷(xiāo)售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，但已竣工房屋則不在此列。