天津商用物業(yè)快速發(fā)展 商業(yè)街招餐飲占7成

    7月23日，2009年天津商業(yè)白皮書(shū)發(fā)布。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)研究，未來(lái)3-5年天津市新增商業(yè)物業(yè)有望進(jìn)入一個(gè)快速升級(jí)發(fā)展期，原有百貨行業(yè)可能經(jīng)歷嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前天津商業(yè)地產(chǎn)頗具投資價(jià)值，由于天津市商業(yè)地產(chǎn)將向“城市綜合體”方向轉(zhuǎn)型，或?qū)⑽�引部分個(gè)人投資者，專(zhuān)家提醒，商業(yè)地產(chǎn)單價(jià)較高，個(gè)體投資應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注回報(bào)周期。

　　商業(yè)價(jià)格增幅超過(guò)住宅

    根據(jù)2009年天津商業(yè)白皮書(shū)，2008年天津商業(yè)地產(chǎn)的新增供應(yīng)和2007年相比，出現(xiàn)了相對(duì)明顯的下滑。從整體商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售量上看，2007年為132萬(wàn)平方米，達(dá)到歷史最高峰；2008年市場(chǎng)整體成交出現(xiàn)相對(duì)回落。受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了調(diào)整，在建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)奏也開(kāi)始放慢。2008年上半年的新增項(xiàng)目中，多數(shù)以社區(qū)商業(yè)為主且規(guī)模普遍較小，下半年才有一些規(guī)模較大的包括濱江道、小白樓等新增項(xiàng)目在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)入市。從去年到現(xiàn)在，全市商業(yè)成交價(jià)格比2007年同期增長(zhǎng)了23.9%，該增幅超過(guò)住宅的增幅。

　　2012年前開(kāi)業(yè)商業(yè)至少7個(gè)

　　雖然說(shuō)現(xiàn)在商業(yè)市場(chǎng)還處于培育階段，但是由于價(jià)格相對(duì)較低，未來(lái)的上漲空間還是比較大的。很多商業(yè)發(fā)展商都很看好天津，包括萬(wàn)達(dá)和廣州天河城，他們?cè)诮衲甓加幸饧涌鞂?duì)于北方地區(qū)特別是天津的布控速度。

　　根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將在河?xùn)|區(qū)建設(shè)河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中商業(yè)部分面積達(dá)23萬(wàn)平方米，擬引入8家主力店及30余家國(guó)際及國(guó)內(nèi)品牌連鎖店，計(jì)劃2010年底竣工開(kāi)業(yè)。今年6月，廣州天河城集團(tuán)以3.09億元人民幣拍下和平路步行街東側(cè)2.39萬(wàn)平方米土地，初步預(yù)計(jì)商場(chǎng)總建筑面積為19.31萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目將于2012年建成。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，計(jì)劃于2012年前開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目將不少于7個(gè)。

　　天津?qū)⑦M(jìn)入百貨業(yè)升級(jí)的重要時(shí)期，3-5年內(nèi)將有一批新增購(gòu)物中心崛起，對(duì)原有百貨也形成嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，天津市商業(yè)正在向著集住宅與商業(yè)項(xiàng)目于一體的“城市綜合體”方向發(fā)展。以前商業(yè)物業(yè)投資模式回報(bào)周期長(zhǎng)，這種“城市綜合體”的模式可以依靠前期出售的住宅來(lái)回籠資金，通過(guò)以住養(yǎng)商保證商業(yè)品質(zhì)。對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，商業(yè)物業(yè)單價(jià)較高，因此投資時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注回報(bào)周期，一般14-15年的回報(bào)周期是比較合理的。

　　商業(yè)街招商餐飲占七成

　　目前，南京路濱江道是最成熟的商圈，天津中心、世紀(jì)都會(huì)、恒隆廣場(chǎng)等出現(xiàn)后，將進(jìn)一步促進(jìn)百貨業(yè)態(tài)的升級(jí)。從未來(lái)規(guī)劃看，小白樓、老城廂、南站CBD會(huì)帶來(lái)新的商業(yè)格局。從零售業(yè)態(tài)的品牌來(lái)看，奢侈品擴(kuò)張速度將放緩，時(shí)尚中端品牌將繼續(xù)積極拓展市場(chǎng)。

　　超市便利店業(yè)態(tài)方面，目前來(lái)說(shuō)天津市中心大型賣(mài)場(chǎng)處于相對(duì)飽和狀態(tài)，但由于房地產(chǎn)的發(fā)展，一些新型板塊也為未來(lái)超市選址帶來(lái)機(jī)會(huì)，未來(lái)社區(qū)便利店有望成為社區(qū)商業(yè)招商的重要方向。

　　在特色商業(yè)街方面，天津市已規(guī)劃11條商業(yè)街，其中70%以上都是以餐飲作為招商的主要方向，說(shuō)明天津市餐飲業(yè)存在堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)基礎(chǔ)。

　　餐飲業(yè)值得關(guān)注

　　在各個(gè)業(yè)態(tài)當(dāng)中餐飲業(yè)是尤其值得關(guān)注的。一季度餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額達(dá)到88.2億元，同比增長(zhǎng)24.2%。根據(jù)當(dāng)?shù)叵�費(fèi)習(xí)慣調(diào)研，證實(shí)大部分消費(fèi)者外出就餐的頻次是比較高的，每次單人單筆花費(fèi)為50-100元，這對(duì)未來(lái)餐飲業(yè)發(fā)展是一個(gè)數(shù)據(jù)的支持。