商機蓬勃 成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景媲美一線城市

    由成都市房管局等多方聯(lián)合主辦的2009商業(yè)地產(chǎn)大聯(lián)展系列地面活動正式拉開序幕，作為地面活動第一站，《2009成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇———城市價值與物業(yè)價值的財富對話》論壇于12月1日率先舉行。業(yè)界專家普遍認為，經(jīng)歷洗牌蛻變之后，成都的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊，隨著越來越多品牌開發(fā)商和品牌商家介入成都，成都商用物業(yè)的投資結(jié)構(gòu)和開發(fā)模式也將全面升級。
城市綜合體
新興開發(fā)模式蓬勃發(fā)展
    凱德置地、萬達集團、花樣年地產(chǎn)等國際、國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)投資運營商進入成都之后，讓成都商業(yè)地產(chǎn)全面升級。凱德置地西南區(qū)總經(jīng)理韓德明介紹，凱德置地不是所謂傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)，其業(yè)務(wù)包括傳統(tǒng)物業(yè)開發(fā)，還有房產(chǎn)信托基金，同時也是全球超大的服務(wù)式公寓擁有者和管理者，覆蓋了整個房地產(chǎn)業(yè)的主要價值鏈。這也是凱德置地能做好持有式商用物業(yè)的主要原因。據(jù)稱，將于明年呈現(xiàn)的成都來福士廣場是一個大型的綜合體，凱德置地將自己投資、自己管理、自己經(jīng)營，包括國際甲級寫字樓、高檔服務(wù)式公寓、大型賣場等物業(yè)形態(tài)，一旦建成，將為成都人提供吃喝玩樂一站式服務(wù)。
    已經(jīng)在成都建成營業(yè)的萬達廣場，全面改變了成都人對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的認知。萬達集團成都公司副總經(jīng)理萬茂華說，成都萬達廣場已經(jīng)是萬達集團的第三代產(chǎn)品，城市綜合體不是一個單純的業(yè)態(tài)的疊加，而是多個業(yè)態(tài)有機組合，然后形成一個城市的新中心。成都錦華城之所以在成都迅速成熟，主要是因為它的出現(xiàn)改變了城市分布的商業(yè)格局。
    于上個月成功上市的花樣年地產(chǎn)在2009年成都商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域收獲頗豐，除東大街喜年廣場外，南城核心的大型城市綜合體美年廣場也備受關(guān)注�；�樣年成都公司營銷總監(jiān)杜響瑩稱，花樣年在選擇城市綜合體時，首先是考慮城市規(guī)劃和發(fā)展方向，美年廣場選擇的城市中心，對區(qū)位優(yōu)勢研究包括當(dāng)時某個區(qū)域人氣、地氣、商氣三者分析和未來趨勢預(yù)測。
辦公物業(yè)
今年發(fā)展超過預(yù)期
    最近兩年除了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展變化，商務(wù)寫字樓的發(fā)展同樣引人關(guān)注。目前成都的商務(wù)物業(yè)有幾種，一是綜合體，二是單體寫字樓，三是工業(yè)園。萬瑞置業(yè)副總經(jīng)理方光彬說，從區(qū)域上看，傳統(tǒng)的人民南路沿線區(qū)域，現(xiàn)在商務(wù)物業(yè)的市場供應(yīng)量比較大。萬瑞通過6年來對CBD的研究和實踐，發(fā)現(xiàn)微型CBD的建設(shè)除了要位于交通節(jié)點之外，周邊住宅的成熟度和商業(yè)成熟度同樣重要，其體量最好在15萬平方米~20萬平方米。
    新希望地產(chǎn)成都公司副總經(jīng)理姜孟軍認為，如同金字塔結(jié)構(gòu)，甲級寫字樓是少數(shù)，大多數(shù)客戶可能需要既看重形象、交通優(yōu)勢、樓宇形象、商務(wù)品質(zhì)，同時又要講究成本問題。
成都商機
躋身全球頂級商家布局重點城市
    2009年成都商業(yè)地產(chǎn)招商環(huán)境全面改觀。NAI新巢地產(chǎn)總經(jīng)理蔣鵬透露，在日本伊藤全球184個店鋪中，成都的春熙店每年以150%的增長率在其全球店鋪增長中居首；家樂福八寶街店、大世界店增長率也在家樂福全球店鋪增長率中領(lǐng)先，目前家樂福在內(nèi)江、資陽、自貢、廣元、南充等二級城市也開始積極布點。蔣鵬說，全球范圍內(nèi)的大型零售業(yè)、奢侈品商家都已將成都作為最重要的市場之一，由此可見成都商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。
    這種觀點同樣得到了新港地產(chǎn)顧問執(zhí)行董事張紅兵的認可，現(xiàn)在成都商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過快速發(fā)展之后，在開發(fā)模式、投資結(jié)構(gòu)等方面都已發(fā)生明顯變化。首先，城市綜合體大量增加，尤其是今年下半年，超過20萬平方米的項目已有5個，這在過去是非常少見的，成都商業(yè)地產(chǎn)正由傳統(tǒng)的單個大賣場和單個百貨公司向大型購物中心轉(zhuǎn)變。其次是大量優(yōu)質(zhì)商家涌入，去年長三角商家、珠三角的優(yōu)質(zhì)商家被邀請到成都的到訪率不到10%，但今年下半年大量優(yōu)質(zhì)商家主動表示希望進入成都。第三是今年投資需求變化明顯，去年成都投資者都是以千萬元級為上限衡量，今年有投資客戶下定金要求購買1.5億元的商業(yè)物業(yè)，而且是成都本地的民間投資。這反映出了商業(yè)地產(chǎn)投資者也有剛性需求。
未來變化
商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境將發(fā)生五大變化
    四川省商業(yè)聯(lián)盟秘書長冉立春說，目前成都商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境變化主要體現(xiàn)在五個方面，第一個是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體的變化，發(fā)展商角色定位更加清晰。以前可能是大包大攬，一個開發(fā)商既是投資商也是開發(fā)商、建筑商、物理管理公司、運營商。隨著市場成熟，以后開發(fā)商就是開發(fā)商，投資商就是投資商。其次是開發(fā)模式的變化，如果不是訂單的模式去做商業(yè)地產(chǎn)，可能會付出慘重的代價。第三，商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)的變化，成都的城市商業(yè)格局基本形成，中心商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、郊區(qū)商業(yè)、地鐵商業(yè)組成了成都商業(yè)的基本格局。第四，投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。以前商業(yè)地產(chǎn)投資是商鋪第一，產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓、專業(yè)市場、綜合商業(yè)依次排列�，F(xiàn)在是寫字樓排第一，商鋪其次。第五，商業(yè)零售業(yè)正在變化，成都的商業(yè)零售業(yè)進入一個洗牌階段，原來是大爆發(fā)迅速發(fā)展，現(xiàn)在是洗牌階段，商業(yè)零售業(yè)的競爭向二三線區(qū)市轉(zhuǎn)移。
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注度將提升
    今年以后，隨著商業(yè)地產(chǎn)市場成熟度的提升，整個房地產(chǎn)行業(yè)對這一領(lǐng)域的關(guān)注度或?qū)⑻嵘�。市房管局市場處處長趙江明說，以往房管局主要關(guān)注的是住宅，商業(yè)比重雖較低但是它的價值很大，特別是對于城市價值發(fā)展關(guān)聯(lián)度非常高，所以未來相關(guān)部門和行業(yè)將加大對商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度。
    房地產(chǎn)交易中心主任吳昌寧表示，今天成都的發(fā)展速度和內(nèi)涵是很多人在幾年前沒法想像的。成都連續(xù)十幾年GDP在兩位數(shù)的增長，從成都今后的發(fā)展?jié)摿�和發(fā)展動力上面來看，成都的商業(yè)地產(chǎn)前景樂觀。
    四川大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授房地產(chǎn)研究所所長吳豐也認為，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的研究要從三個方面去考量，首先是住宅的發(fā)展趨勢，住宅物業(yè)的繁榮為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。比如在中高端發(fā)展很密集的地區(qū)也一定是未來高端商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向。其次，必須研究城市規(guī)劃發(fā)展。比如說道路寬度和道路布局，是否能與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有效對接。第三，必須研究商業(yè)價值鏈分布。比如做寫字樓或者做專業(yè)市場，要考慮產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。